[기록]감정협&조합 실무 책임자 미팅 | 정상화는 어떻게 설계되고 있는가

조합 실무 미팅을 통해 확인한 정상화 로드맵의 윤곽

이번 조합측 책임자와의 실무 미팅은
정부 개정안 이후 조합이 내부적으로 구상하고 있는
일반분양 전략과 조합원 동의 구조,
그리고 향후 사업 일정의 윤곽을 비교적 구체적으로 확인한 자리였습니다.

논의는
조합원 동의 전략,
기관 협업 가능성,
그리고 사업 일정과 리스크 관리라는
세 가지 축으로 정리되었습니다.

조합원이 원하는 방향을 알아야 한다.

일반분양 목표치 상향 논의

현재 조합 내부에서는
사업성 개선으로 84타입을 확대하면서 전체 세대수를 500세대 이상 줄이며
동시에 일반분양 목표치를 약 4,000세대 수준에서 검토하는 것으로 알려져 있습니다.

이에 대해 미팅에서는
“70% 동의 과정에서 반대 의견이 충분히 예상되는 만큼,
일반분양 목표를 약 4,500세대 수준으로 상향해야(전체 약 8,500세대시)
신속한 조합원 의결이 가능할 것”이라는 의견이 제시되었습니다.

조합원 이익을 위해 일반분양 물량을 보다 공격적으로 설정하고,
그 산정 과정과 논리가 투명하게 공개해야
올해 말 협상 결과에 대한 총회 동의가 가능하다는 취지였습니다.

또한 시공사가 리스크 관리 사유로 일반분양 확대에 반대할 경우를 전제로,
시공사 변경 가능성에 대한 검토 필요성도 함께 언급되었습니다.
만약 대우건설과 사업을 이어간다면,
“4,500세대 일반분양과 Summit급 고급화”를
명확한 목표로 설정해 달라는 요구도 제시되었습니다.

금융 조건과 관련해서는
조합원 부담 완화를 위해
중도금을 입주 시 일시 납부로 전환하거나,
사업촉진비 지원 등의 개선안도 함께 제안되었습니다.

이에 대해 조합측 책임자는
“현재 협상 중인 사안이어서 목표치를 외부에 공개하기는 어렵다”는
전제를 밝히면서도,
일반분양 목표를 상향 설정하려는
조합의 기본적인 방향성은 인정했습니다.

다만
“일반분양 물량을 늘린다고 해서
수익성이 자동으로 개선되는 것은 아니며,
시공사를 교체한다고 해서
적극적으로 제안할 업체가 다수 존재한다고 보기도 어렵다”는
현실적인 판단도 함께 설명했습니다.

고급화(Summit)와 금융 조건 개선 역시
모두 협상 대상에 해당하지만,
이들은 사업비 증가로 이어질 수 있어
신중할 수밖에 없다는 입장을 밝혔습니다.

소송 리스크와 정부 개정안 적용 여부

현재 진행 중인
관리처분 취소 소송과 관련하여,
추가 분양자들이(과거 청산자) 정부 개정안 적용 대상에서 제외될 가능성이 있는지
질의가 이어졌습니다.

이에 대해 조합측 책임자는
“2심 승소로 추가 분양자들의 지위는 보존되고 있으며,
정부 개정안의 일반분양 대상에 당연히 포함된다”고 설명했습니다.

또한
“3심 결과 역시 방향이 비교적 명확한 상황이며,
만약 다른 결과가 나오더라도
논란이 있는 동의 과정을 보완하는 방식으로
충분히 해결이 가능하다”는 입장을 밝혔습니다.

그리고 그 외의 사법적 리스크를 확인하기 위하여
비대위가 해임을 위해 진행 중이라 하였던 주요 소송인
‘9.20 총회 무효소송’과 ‘4.26 총회 직무정지 본안소송’에 대하여 질의하였으나
조합측 책임자는
해당 소송들은 접수된 바가 없으며 최근 비대위에서 패소한 4.26 가처분에 대한 항소는 접수되었다고 답변하였습니다.

즉,
사법적 리스크가
정부 개정안 적용이나 일반분양 전환의
본질적인 장애 요인은 아니라는 인식이
조합 측에서도 공유되고 있음을 확인할 수 있었습니다.

정보 공개와 정기 협의에 대한 입장

정상화 과정의 신뢰도를 높이기 위해
“추진 상황을 공개하고
월 1회 화상회의 방식으로 정기 협의를 진행하자”는
제안이 제시되었습니다.

이에 대해 조합측 책임자는
정기 화상회의 방식에는 부담을 느낀다는 입장을 보이면서도,
“필요할 경우 언제든지 연락을 주면
상세히 설명하겠다”고 답변했습니다.

정보 공개의 필요성에는 양측이 공감하지만,
그 방식과 수위에 대해서는
추가적인 조율이 필요하다는 점이
이번 미팅을 통해 분명히 확인되었습니다.

조합이 구상하고 있는 전체 일정

미팅을 통해 확인된
조합의 내부 일정 구상은 다음과 같았습니다.

• 2026년 내 일분배정/매입가조정 협상완료 및 의결, 이주/철거/정비기반시설공사의 병행.
• 2027년 중 관리처분 인허가 변경 완료
• 2027년 말 착공 목표

이를 위해
이주·철거·사전 정비공사가
핵심 변수로 지목되었습니다.

이주는
완료된 구역부터 사전 정비기반시설공사를 진행하여,
동항초는 학생 이전 없이 공사를 추진하고,
119센터 역시 조만간 착수할 예정이라는 설명이 이어졌습니다.

신성여객과 교회 부지 등
대형 물건에 대한 협상이 진행 중이며,
해당 협상이 마무리되면
개인 물건에 대해서는 최대한 도우며 협상을 진행하되,
일정상 불가피한 경우 명도소송을 진행할 수 밖에 없다는
조합 측 설명도 있었습니다.

사업성 재평가와 기반시설 이슈

사업성 재평가 용역 업체의 선정은
아직 확정되지 않았으며,
단일 민간업체보다는
감정원, 부동산학회 등이 참여하는
컨소시엄 형태를 고려하고 있다는 점이 공유되었습니다.

또한
정비기반시설 설계업체 변경 과정에서 발생한
기존 해지업체의 계약금 반환 문제는
용역 제공 여부에 따라
반환 소송 및 협상을 진행 중이라는 설명이 있었습니다.

기관 협업과 특별공급 전략

기관 협업과 관련해서는
중앙정부, 부산시, 남구를 대상으로 한
특별공급 연계 전략이 다시 한번 확인되었습니다.

“어차피 1,000세대 이상의 임대 물량이 발생하는 만큼,
해양수산부에 특별공급을 제공하는 것을 대가로
일반분양 배정 상향, 매입가 상향, 인허가 지원 등을
끌어내자는 방안”이 제시되었습니다.

이에 대해 조합측 책임자는
“해당 특별공급 방안 역시 내부적으로 검토하고 있다”고
답변했습니다.

정리하며

이번 조합 실무 미팅을 통해 확인된 핵심은 분명했습니다.

조합은
정부 개정안을 전제로 한 정상화 로드맵을 그리고 있으며,
올해 안에 협상과 동의를 마무리하려는
명확한 일정 목표를 갖고 있음을 확인했습니다.

다만
일반분양 목표치,
금융 조건,
고급화 수준,
그리고 정보 공개 방식에 대해서는
조합과 조합원 측 사이에
여전히 일정한 간극이 존재하고 있습니다.

이 간극을 어떻게 좁히느냐가
70% 동의의 성패를 좌우하게 될 것이며,
결국 감만1구역 재개발 정상화의
속도와 방향을 결정하게 될 것입니다.