감만1구역 재개발 감정협 & 부산시청 재개발팀 & 부산시의회 간담회 – 3월 둘째 주
감만1구역 재개발 정상화 관련 부산시의회 · 부산시청 재개발팀 · 감정협 간담회
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 일시 | 2026년 3월 13일(금) 오후 3시 |
| 장소 | 부산광역시의회 |
| 참석 | 부산시의회 건설위원회 / 부산시 재개발 관련 부서 / 감만1구역 재개발 정상화협의회(감정협) 6인 |
| 주요 안건 | 공공연계형 정비사업 개정안(25.12.8) 현장 적용 지원 및 사업 정상화 방안 협의 |
1. 간담회 배경 및 개요
2025년 12월 8일, 국토교통부는 뉴스테이 사업의 구조적 문제를 해결하기 위한 ‘공공연계형 정비사업 개정안’을 발표하였다.
감만1구역 재개발 정상화협의회(이하 감정협)는 이 개정안을 기회로 삼아 5년간 정체된 감만1구역 사업을 조속히 정상화하기 위해 부산시의회 및 부산시청 재개발팀과의 비공개 간담회를 요청하여 2026년 3월 13일(금) 개최하였다.
간담회의 핵심 목적은
- 사업성 회복을 위한 일반분양 물량 확보
- 조합원 간 오랜 갈등 중재
- 정부 개정안 이행을 위한 신속 인허가 지원
의 세 가지 공공 지원을 요청하는 데 있었다.
2. 현행 사업의 구조적 결함 및 위기 상황
2-1. 뉴스테이 구조의 한계
- 2020년 관리처분 당시 평당 1,040만 원으로 고정된 임대리츠 매각가 → 최신 공사비(주거환경연구원 25년 평균 : 800만원/평)와의 극심한 괴리
- 감만1구역 계약 공사비는 평당 395만 원에 불과하며, 총 공사비 3.18조 원(800만원/평) vs 뉴스테이 매각가 1.87조 원 → 현 구조로는 사업 진행 불가
- 부산 내 4개 뉴스테이 구역 중 3곳은 일반분양으로 전환 완료 — 감만1구역만 유일하게 잔류
2-2. 사업 지표 및 현황
- 이주율 92.3%, 총 7개 철거 구역 중 4차 구역 진행 중
- 설계변경으로 전체 세대(9,092세대 → 약 8,500세대)가 축소 예상
- K1감만(임대사) 지분 15% 수준 — 사업 지연과 정부 개정안 실시로 조기 엑시트 희망
- 임대사(한토신)는 일반분양 확대에 긍정적, 계약 당사자인 시공사(대우·동부)가 리스크 관리 이유로 반대 → 사전협상 교착
2-3. 조합원 불신 심화
- 조합의 정보 미공개: 2025년 국토부 실태조사에서 90건에 가까운 미공개·지연 지적, 수사 의뢰로 이어졌고 현재 최근 비례율 미공시 상태.
- 선거 부정 의혹: 부정투표 의혹에 대한 증거를 구청에 제출하였으나 CCTV 확인 등의 실질적 조치 없었음.
- 사법 리스크: 사문서 위조 등 소송 수십 건 진행 중 — 1심 3년째로 사업 완공 전까지 결론 불투명.
- 장기 표류: 비대위와 조합 간 장기 갈등으로 2003년 사업 시작 후 22년이 지난 현재까지 조합원 개인 재산 가치는 지속 하락 중.
심각한 자금 불균형
"현 구조로는 사업 진행 불가"
고정 매각가
1,040만 원/평
뉴스테이 계약 공사비
395만 원/평
'주거환경연구원 25년 평균 공사비'와 매각가 간의 극심한 괴리 발생
부산 4개 뉴스테이 구역 중
감만1구역만 유일하게 잔류 중
3개 구역은 이미 일반분양으로 선회하여 리스크 관리
기존 세대
9,092세대
축소 예상 (설계변경)
약 8,500세대
약 15%
사업 지연 및 법 개정으로 조기 엑시트(Exit) 희망
(한토신)
(대우·동부)
3. 감정협 4대 핵심 요구 사항
| 번호 | 요구 사항 | 세부 내용 |
|---|---|---|
| ① | 일반분양 물량 합리적 확보 (최소 4,500세대 이상) | – 조합 제시안(4,000세대)은 사업 잉여금 부족으로 추가 분담금 발생 불가피 – 최소 4,500세대 이상 확보 시 사업 잉여 약 5천억 원 이상 예상 (정상화 가능) – 시공사(대우·동부)의 반대로 사전협상 교착 → 공공 측 중재 요청 |
| ② | 공공 코디네이터 파견 및 조례·규정 정비 | – 서울시·광명시 모델 벤치마킹: 갈등 구역에 공공 코디네이터 파견 – 정비사업 선거관리 규정·표준 운영 규정 등 조례화로 투명 운영 기반 마련 – 정부 개정안 관련 공청회·설명회 개최 요청 |
| ③ | 투명한 의결 감독 (총회 CCTV 설치 및 원격 모니터링) | – 도정법 제113조 근거: 구청장의 현장 조사·자료 제출 요구권 명시 – 투표함 내 묶음 투표지 발견 영상 등 부정 의혹 증거 제출에도 구청 무대응 – 서울 서대문구 사례처럼 CCTV 설치 및 원격 모니터링 제도화 촉구 |
| ④ | 인허가 패스트 트랙 및 국토부 세부 가이드라인 촉구 | – 세부 지침 부재로 사전협상 현장 혼선 → 시 차원에서 국토부에 강력 요청 – 서울 ‘신속통합기획’ 수준의 인허가 단축 지원 요청 – 시공사 일방적 주장을 견제할 수 있는 협상 가이드라인 마련 필요 |
4. 공공 측 (부산시·시의회) 답변 및 검토 의견
| 분야 | 공공 측 답변 및 검토 의견 |
|---|---|
| 가이드라인 요청 | 국토부에 정부 개정안 세부 지침을 즉시 요청할 것이며, 시 차원의 해석 범위를 검토하여 협상 가이드라인 마련에 노력하겠음. |
| 감독 권한 강화 | 남구청 지도감독 권한의 포괄성 한계를 인지. 서울시 정비사업 규정집을 검토하여 부산시 조례·규정 적용 가능 여부를 살펴보겠음. |
| 공공 코디네이터 | 서울 등 선도 사례를 참고하여 공공 코디네이터 제도 도입을 충분히 검토하겠음. 현재 한 구역만으로 즉시 시행 약속은 어려우나 적극 검토함. |
| 주민 교육 지원 | ‘찾아가는 정비사업 설명회’ 방식으로 전문가가 직접 정부 개정안을 설명하는 방안을 남구청과 협의하겠음. |
| 인허가 단축 | 정비계획 변경 접수 시 심의를 최대한 압축하여 사업이 속도감 있게 진행될 수 있도록 지원하겠음. |
- 구역 지정 변경 등 시 관할 사항에 대해서는 접수 즉시 심의 단축 처리하겠음을 확인함.
- 금일 간담회 논의 내용에 대한 검토 결과를 감정협에 이메일 또는 공문으로 공식 회신하기로 합의함.
5. 상생 대안 제안 (공공 편익 연계)
감정협은 일방적 지원 요청에서 벗어나 공공-민간 상생 모델을 함께 제안하였다.
현재 임대 의무 물량 약 1,500~2,000세대 中 10~20%를 해양수산부, HMM 등 부산 이전 공공기관 직원 대상 특별공급으로 배정하는 방안 제시.
이를 통해 민간 사업성 확보와 정부의 공공기관 부산 이전 정책 목표를 동시에 달성하는 Win-Win 구조 구현 가능.
분양가 기준: 인근 평균 일반분양가 약 2,400만 원/평, 임대 매각가 약 1,200만 원/평으로 시세 재조사 진행 예정.
6. 감정협 활동 취지 및 현황
6-1. 조직 성격
감정협은 조합 대체 및 이권 세력이 아닌 사업 정상화와 투명한 추진만을 위한 일반 조합원 협의체.
비대위·조합 모두와 독립된 중립적 위치에서 정부 개정안의 신속한 이행을 목표로 활동.
조합원 2,421명 중 다수가 감정협의 방향을 지지하며, 조합 측도 현재 감정협과 공동 방향을 모색 중.
6-2. 홈페이지 운영 현황
운영 채널: www.gamman1.com
일일 방문자: 200~500명 이상 (조합원 2,421명 대비 상당 비율) — 정부 개정안 및 사업 현황에 대한 조합원 정보 수요 반증.
주요 콘텐츠: 정부 개정안 해설, 사전협상 현황, 총회 준비 과정 등 투명 공개.
7. 향후 추진 계획
[공공] 부산시·의회, 금일 요구 사항별 검토 결과를 감정협에 이메일 또는 공문으로 회신.
[공공] 부산시, 국토부에 정부 개정안 세부 가이드라인 요청 (민원 근거 활용).
[공공] 남구청과 협의하여 ‘찾아가는 정비사업 설명회’ 일정 조율 (한국부동산원 전문가 섭외).
[감정협] 사업성 재평가 및 한국부동산원 시세 재조사 절차 착수, 일반분양 물량 협상 재개.
[감정협] 간담회 결과 홈페이지(gamman1.com) 공개 및 조합원 결집 의견 수렴 후 사전협상 추가 진행.
감정협은 요청 드립니다.
“감만1구역은 뉴스테이 제도의 희생 구역으로, 조합원 2,421명과 그 가족의 재산권이 걸린 절박한 사안입니다.
공공의 적극적 개입과 지원이 없다면, 사업 정상화는 다시 좌초될 수밖에 없습니다.
부산시의회 및 부산시청의 지속적인 관심과 협력을 간곡히 요청드립니다.”
ⓒ 감정협 | 본 화면 및 자료의 무단 캡처, 복제, 전재, 재배포를 금지합니다.
위반 시 법적 책임이 발생할 수 있습니다.
감만1구역 재개발 정상화협의회
이 기록은 특정 개인이나 단체를 평가하거나 비판하기 위한 글이 아닙니다.
감정협이 실제로 수행한 활동과 그 과정, 결과를 조합원 관점에서 정리한 기록입니다.
어떤 논의가 있었는지가 아니라,
- 무엇을 실행했는지
- 어떤 방향으로 움직였는지
- 그 결과가 무엇인지
“행동 중심”으로 정리하는 것을 원칙으로 합니다.
모든 내용은 확인 가능한 사실과 기록을 기반으로 하며, 조합원 누구나 감정협 활동의 흐름을 이해하고 판단할 수 있도록
투명하게 남기는 것이 이 기록의 목적입니다.
감정협 오픈채팅방에서는 어떤 논의를 하고 있을까요?
아래 관리자분께 참여코드를 요청 할 수 있습니다.
*관리자 : 빅쵸이님, 감만일분소망님
https://open.kakao.com/o/smmNgKbi
https://open.kakao.com/o/gtN1cKbi
참고 : “참여코드”는 관리자에 의해 정기적으로 변동이 있습니다.
그냥 조합에서 이번에 정부시책으로 가면 도장찍고 기다리는게 빠르것다.
5년동안 그냥 이자나간 책임은 누가질란가 결국 조합원들이 고통분담해야하는데
싸우고만 있고 도장 찍어 줄테니 빨리 갑시다.
비대위사람들 고집인지 안00씨 잘하지도 못하는것 같고.박00씨 소문도 그렇고
김00씨도 그렇고 우린 참 복이 없네요
그나마 감정협 고맙습니다.
감정협이 조합편이라고 그렇게 이야기하더만 간담회 내용을 보니…비대위쪽 사람들 카더라.어마무시하네요
cctv.모니터링 요구등..
용심 부리는것도 아니고 열심히 하는 사람들 비방이나하고 조합을 견제하기위해 선재적으로 잘하구만 자기들은 똑같은 판결만 기다리라하고
감정협 화이팅하소 사람들이 조금씩 알게 될겁니다.
회의록 감사합니다.
시의회와 시청에서는 몇분씩 참석했을까요?
참석하신 분들의 직급도 같이 표시해주시면 다 좋겠네요.
주거환경연구원 25년 평균 공사비
이런 표현이 좀 낯설게 다가 옵니다. 간단히 설명좀.. 부탁드립니다
그리고 공공 코디네이터 파견 및 조례·규정 정비제안은 정말 좋은것 같네요
코디네이터는 서울지역에 많이 활용중 입니다
주거환경연구원은 도시정비사업 관련 공사비, 사업성, 정책 자료 등을 조사·발표하는 연구기관입니다.
“주거환경연구원 25년 평균 공사비”는 해당 연구원이 조사한 2025년 기준 재개발 아파트 건설 평균 공사비를 말합니다.
보통 평당 공사비 기준으로 제시되며, 조합이나 시공사가 제시한 공사비가 적정한지 비교하는 기준 자료로 사용됩니다.
감정협 활동을 보니 왜.사무실에서 조직강화 단박에 거절해 이해가 됩니다
자리 뺏을까봐가 아니고 자리 빼길까봐
그랬군요
정말 잘하고 계십니다 감정협
뭐 이래라도 정보가 있어야지
맨날천날 조합욕에 다른사람 비난이나하니 발전이 없지..감정협에 기대한번 걸어봅니다. 정상화부터 시켜놓고 지지고 볶던지 합시다.
이번 정부들어 부동산정책.세금등 다양한 변화가 있고 건설사는 치솟는 원자재 값에 건설비올리고 돈되는 지역 선별수주를 하고 있는 판에 아무런 대책도 없이 전체 일반분양 노래에 탄원서.동의서 노래?
그와 다른 이성적인 감정협!! 감정협 계획진행에 동의합니다.
가만히 있을수 없습니다 이순간도 재산 녹아내리고 있습니다.
맞습니다. 지금 재개발 환경은 정부 정책 변화, 공사비 상승, 건설사 수주 전략 변화 등 매우 복잡해진 상황입니다.
감정협은 단순한 구호가 아니라 “사업성 검증과 현실적인 협상 구조를 통해 정상화를 추진해야 한다는 입장”입니다.
조합원 재산을 지키기 위해 정보와 자료를 계속 공개하며 함께 방향을 만들어 가겠습니다.
의견 주셔서 감사합니다.
부정한 음해에 흔들리지 않고 사업성 회복과 투명하고 신속한 입주만 생각합니다, 그리고 영원히 기다리라는 희망고문 따위는 하지 않습니다
정말 좋은방향으로 기준을 잡아주셔서 너무 감사드립니다.
시의회 관계자님 !
감만조합원 들의 간절한소망 을 잘헤아려 주셔 화답해 주시리라 믿습니다 ~
모두 수고많으셨고 감사드립니다
너무 고생 많으십니다.
시간내어 미팅도 감사한일인데..한눈에 알아보게 정리 까지 해주셔서 너무 감사해요. 빠른 정상화를 기대해 봅니다.
정말 고생 많으시고 감사합니다.
이 노력을 조합원들이 인지하시고 하루빨리 동참하셨으면 하는 바램입니다.
너무 감사합니다^^
출근시간에 홈페이지 들어와보니
보고서가 올라와 있네요
정말 고생이 많습니다 그리고 감사합니다
아무런 정보도 없이 비난.비방이 일이고
한사람만을 위한 톡방보다가 조금이나마 희망을 가져 봅니다.
4심제도로 언제 최종결과가 나올지도 모르는데 양측모두 고소.고발.탄원서.동의서 이제 쫌 지치네요
이번 정부시책을 잘 활용했음 합니다.